Foire aux questions

L’évaluateur se base sur la valeur réelle d’échange sur un marché libre à la concurrence à une date déterminée (18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle, ex. : 1er juillet 2013 pour le rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2015). Cette valeur représente donc le prix le plus probable qu’aurait été payée la propriété lors d’une vente de gré à gré normale.

Pour déterminer la valeur réelle d’un immeuble, l’évaluateur a recours à trois méthodes reconnues dans le domaine de l’évaluation :

• La méthode du coût : c’est l’estimation de la valeur d’une propriété par l’établissement de son coût de remplacement. Celui-ci s’obtient par l’addition de la valeur du terrain au coût des constructions à l’état neuf moins les dépréciations, par exemple l’usure du bâtiment causée par son âge.
• La méthode de comparaison : la valeur réelle d’une propriété est estimée à partir du prix de vente de propriétés aux caractéristiques similaires.
• La méthode du revenu : l’évaluateur s’appuie sur les revenus des immeubles industriels, commerciaux ou à logements multiples, en tenant compte des frais d’exploitation comme les taxes, les assurances, l’entretien, etc., et de l’actualisation, qui permet d’indiquer la valeur marchande d’une année de revenus stabilisé

Le rôle d’évaluation foncière est un inventaire des immeubles du territoire qui indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier, à une date donnée. Le compte de taxes établit les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l’évaluation municipale d’une propriété par le taux de taxation municipal.

Pour l’assister dans son travail, l’évaluateur a recours à un technicien-inspecteur dont la principale tâche est de procéder aux relevés physiques des propriétés en les visitant.

Il relève tout ce qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété. Il prend des mesures, fait un croquis du bâtiment, spécifie les matériaux de l’intérieur et de l’extérieur, prend des photographies et note les caractéristiques de l’emplacement.

Plusieurs raisons peuvent motiver l’inspection d’une propriété :

• Des travaux ont été réalisés à la suite de l’octroi d’un permis de construction ou de rénovation;
• La propriété a été vendue : dans les mois qui suivent la transaction, l’évaluateur doit s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à l’immeuble vendu;
• La Loi sur la fiscalité municipale oblige les services d’évaluation à s’assurer au moins une fois tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession.

C’est pourquoi le libre accès à votre propriété est important : le représentant de l’évaluateur municipal doit pouvoir la visiter, l’examiner et vous poser quelques questions pour compléter votre dossier. Lorsqu’il se présentera à vous, il sera muni d’une pièce d’identité.

Si vous êtes absent lors de sa visite, il laissera une carte pour vous aviser de sa visite. Si cela s’avère nécessaire, il vous indiquera de le contacter pour prendre rendez-vous.